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Ist ein Bausparvertrag noch sinnvoll?

Das Wesentliche zusammengefasst

Der Bausparvertrag hat ausgedient.

Wie funktioniert ein Bausparvertrag?

Ist ein Bausparvertrag noch sinnvoll? Ein Bausparvertrag besteht grundsätzlich aus drei Phasen: der Sparphase, der Zuteilungsphase und der Darlehensphase. Die Sparphase ist die Zeit, in welcher der Bausparkunde in den Bausparvertrag einzahlen muss. Während der Sparphase bekommt der Kunde einen vor Abschluss festgelegten niedrigen Zins auf das eingezahlte Kapital.

In der Zuteilungsphase kann der Bausparer entscheiden, ob das angestrebte Darlehen in Anspruch genommen wird oder nicht, bzw. wann das Darlehen in Anspruch genommen wird.

Während der Darlehensphase wird das Darlehen ausbezahlt. Der Kunde zahlt einen vor Abschluss festgelegten Tilgungszins für das Darlehen.

Ansparphase

Sobald ein Bausparvertrag abgeschlossen wurde, beginnt die Sparphase. D.h. der Bausparer muss in den Vertrag einzahlen, bis er die vorab geregelte Mindestsparsumme erreicht hat. Auf die Sparrate gibt es einen vorher festgesetzten Zins. Hierbei muss man erwähnen, dass jeder Bausparvertrag erst einmal im Negativbereich beginnt, da die hohen Abschlussgebühren vom Sparbeitrag abgezogen werden.

Zuteilungsphase

In dieser Phase ist der Bausparvertrag zuteilungsreif. Das heißt, die nötigen Einzahlungen sind vom Bausparkunden geleistet worden und der Vertrag hat seine Mindestlaufzeit erfüllt. Diese Mindestlaufzeiten sind von Vertrag zu Vertrag unterschiedlich.

Der Kunde kann dann entscheiden, ob er das Darlehen von der Bausparkasse annimmt oder dieses vertagt, also erst an einem späteren Zeitpunkt in Anspruch nimmt. Man kann den Bausparvertrag auch auflösen und das angesparte Geld zurückverlangen. In so einem Fall verfällt der Anspruch auf das Darlehen.

Darlehensphase

Wenn das bestimmte Mindestguthaben angespart ist, erhalten die Bausparer die Bausparsumme ausgezahlt, die sich aus ihrem Guthaben und einem zusätzlichen Darlehen zusammensetzt. In der Darlehensphase wird dieses Darlehen vom Bausparer zurückgezahlt. Das Darlehen darf nur für wohnwirtschaftliche Zwecke genutzt werden.

Bis zum Jahr 2016 musste man bei bestimmten Bausparkassen eine Darlehensgebühr zahlen, also eine Gebühr für die Auszahlung des Bausparlehens. Der Bundesgerichtshof erklärte diese Gebühr im Jahr 2016 als verfassungswidrig.

Was sind wohnwirtschaftliche Zwecke beim Bausparen?

Das Darlehen eines Bausparvertrages wird nur auf das Konto des Bausparers überwiesen, wenn dieser Kredit für wohnwirtschaftliche Zwecke verwendet wird. D.h. das Geld muss für Zwecke verwendet werden, die einen Bezug zu Immobilien haben.

Wohnwirtschaftliche Zwecke
Kauf einer Immobilie oder Wohnung
Tilgung von Immobilienkrediten
Kauf von Inneneinrichtung
Renovierung von Immobilien

Während der Darlehensphase muss der Bausparkunde das Darlehen tilgen, also abzahlen. Der Zinssatz wird vor Abschluss des Bausparvertrages vereinbart, ebenso wie der Zins in der Sparphase.

Abschlussgebühren (Bauspar-Entgelte)

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Die Abschlussgebühr bei Bausparverträgen betragen oftmals 1% der Bausparsumme.

Ist ein Bausparvertrag noch sinnvoll? Die Abschlussgebühren bei Bausparverträgen sind zu hoch und sehr ähnlich bei den Anbietern. Diese liegen in der Regel bei 1 % der Bausparsumme. Wenn man einen Bausparvertrag abschließt mit einer Bausparsumme von 100.000 €, erhält der Vertreter der Bausparkasse 1.000 € Provision. Diese Abschlussprovisionen werden am Anfang des Bausparvertrages automatisch vom Sparbeitrag des Kunden abgezogen.

In den Verkaufsgesprächen mit der Bausparkasse wird oft argumentiert, dass in der Zuteilungsphase der Bausparer jederzeit aufgelöst werden kann. Das ist soweit richtig. Was der Kunde aber nicht weiß ist, dass die Bausparkasse in Ihren Provisionsabrechnungen definitiv zugrunde legt, dass der Kunde das Darlehen in Anspruch nimmt. Denn die Abschlussgebühren beziehen sich auf die komplette Bausparsumme. Diese setzt sich zusammen aus dem Geld, die der Kunde selbst einzahlt und dem möglichen Darlehen. Mit anderen Worten, die Bausparkasse kalkuliert bei jedem Kunden automatisch mit ein, dass das Darlehen in Anspruch genommen wird und verlangt vorab schon mal Provision dafür – unabhängig davon ob der Kunde das Darlehen in Anspruch nimmt oder nicht.

Die hohen Kosten in Kombination mit der schlechten Verzinsung weit unterhalb der Inflation führt in den meisten Fällen dazu, dass der Vertrag nach 15 Jahren nicht einmal die einzahlten Beiträge im Vertrag erwirtschaftet hat. Bausparverträge ohne Abschlussgebühren sind nicht bekannt.

Professor Money mit Lupe
Jugendtarife der Bausparkassen sind oftmals Mogelpackungen.

Teilweise gibt es Jugendtarife, welche auf den ersten Blick auf diese Provisionen verzichten. Wenn man genauer hinsieht, sind Bausparverträge für junge Leute Mogelpackungen.

Bis zum Jahr 2016 musste man bei bestimmten Bausparkassen zusätzlich zu die dafür schon bezahlten Provisionen, eine Darlehensgebühr bezahlen. Eine Gebühr für die Auszahlung des Bauspardarlehens, also eine doppelte Provisionierung. Der Bundesgerichtshof erklärte diese Gebühr aber im Jahr 2016 als verfassungswidrig. Kunden können bereits gezahlte Darlehensgebühren aus den Jahren 2013 bis 2016 zurückverlangen.

Ist Bausparen sinnvoll – ein Rechenbeispiel

Ist ein Bausparvertrag noch sinnvoll? Wenn man nüchtern nachrechnet, sind Bausparverträge die teuerste Art ein Eigenheim zu finanzieren. Verbraucherschutzorganisationen bemängeln dies seit Jahren. Diese warnen vor überteuerten Verträgen mit viel zu hohen Abschlusskosten. Hier ein Rechenbeispiel eines Originalangebotes einer deutschen Bausparkasse aus dem Jahr 2018:

Lohnt sich Bausparen wirklich?

 Angebot BausparkasseFonds oder ETF Alternative
Ansparphase15 Jahre15 Jahre
Bausparsumme/benötigte Geldsumme100.000 €100.000 €
Guthabenzins pro Jahr0,1 %6 %
Einmalige Abschlussgebühren 1 %1000 €keine
Jährliche Gebühren 12 €1 % (abhängig vom Depotvolumen)
Effektive Darlehenszinsen pro Jahr 2,65 %noch nicht bekannt
Monatliche Ansparrate232 €232 €
Einzahlung in 15 Jahren41.760 €41.760 €
Guthaben nach 15 Jahren40.179 €58.772 €
Gewinn/Verlust in Ansparphase- 1.581 €+ 18.593 €
Bauspardarlehen/ Bankdarlehen (11,43 % Zins)59.821 €41.228 €
Monatliche Rückzahlungsrate: Zins und Tilgung600 €600 €
Rückzahlungszeit9 Jahre, 4 Monate9 Jahre, 4 Monate
Restschuld0 €0 €
Original Angebot einer deutschen Bausparkasse im Vergleich mit einem konservativen Fonds- oder ETF Alternative

Zur Erklärung: es wird angenommen, dass ein Kunde eine Bausparsumme von 100.000 € monatlich 232 € mit einer Verzinsung von 0,1 % pro Jahr anspart. Die Wohnungsbauprämie wird in diesem Beispiel vernachlässigt. Es wird vernachlässigt, dass man heutzutage mit einer Summe von 100.000 € kein Haus mehr kaufen kann. Nach 15 Jahren hätte man nach Abzug der Abschlussgebühren von 1.000 € und 12 € jährlichen Kontogebühren ein Guthaben von 40.179 €, also weniger als seine Einzahlung von 41.760 €.

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Durch die hohen Kosten und die niedrige Verzinsung entstehen hohe Verluste bei Bausparverträgen.

Hier entsteht also schon ein Verlust von 1.581 € in der Ansparphase. Ist ein Guthaben in Höhe von circa 40 % der Bausparsumme erreicht und der Vertrag damit zuteilungsreif, kann man ein Darlehen in Höhe von 59.821 € mit einem effektiven Zinssatz von 2,65 % pro Jahr in Anspruch nehmen. Wenn der Bausparer nach 15 Jahren das Darlehen bekommt, zahlt er es mit einer Rate von 600 € monatlich ab und ist nach 9 Jahren und 4 Monaten schuldenfrei.

Die Alternative nutzt die gleichen Rahmenbedingungen wie beim Bausparvertrag und investiert in einen oder mehrere Fonds oder ETF’s mit einer Nettorendite von 5 % pro Jahr. Diese Renditeerwartung ergibt sich aus 6% pro Jahr abzüglich 1 % pauschal angenommene Verwaltungsgebühr. Nach 15 Jahren besitzt man nach Steuerabzug ein Guthaben von 58.772 € oder kann einen Gewinn von 18.593 € verbuchen. Je mehr eigenes Geld man zur Verfügung hat, desto weniger Geld muss man sich von anderen leihen. In diesem Fall läge der Darlehensbetrag nur noch bei 41.228 €, das ist deutlich weniger als die Kreditsumme von 59.821 € bei der Bausparkasse. Allerdings hat man keine Zinsgarantie, da man nicht weiß, wie hoch die Darlehenszinsen in 15 Jahren sind. Man muss also ein Bankdarlehen für die 41.228 € aufnehmen. Die Rate von 600 € monatlich behält man bei, um direkt vergleichen zu können. Darüber hinaus willen wir im selben Zeitraum schuldenfrei sein.

Professor Money präsentiert
Ein Bausparvertrag ist eine Finanzwette auf die Zukunft.

Um tatsächlich schlechter gestellt zu sein als beim Bausparvertrag, müsste der Zinssatz des Bankdarlehens auf über 11,4 % pro Jahr steigen. Erst dann würde sich das Bausparen lohnen. Aktuell belaufen sich die Zinsen für ein zehnjähriges Darlehen bei der Bank auf rund 1 % pro Jahr. Ein so hoher Zinsanstieg vollkommen ausgeschlossen!

Alternativen zum Bausparvertrag

Ist ein Bausparvertrag noch sinnvoll? Es ist absurd, dass man 15 Jahre in einen Vertrag einzahlt und am Ende nicht einmal die eingezahlten Beiträge erwirtschaftet hat. Die hohen Abschlussgebühren, die magere Rendite und die Inflation machen den Bausparvertrag zu einem sehr teuren und unrentablen Geschäft für den Kunden, trotz staatlicher Förderung. Alte Verträge, mit einem Guthabenzins von über 1,5 % kann man als Festgeld betrachten und sind in der heutigen Zeit kurzfristig noch ertragbar. Es ist aber nur eine Frage der Zeit, bis diese Verträge von den Bausparkassen aufgekündigt werden.

Ist ein Bausparvertrag heute noch sinnvoll? In dieser zinslosen Zeit gibt es nur wenige Alternativen zum Bausparvertrag. Die attraktivste und kostengünstigste ist ein Fonds- oder ETF-Portfolio. Bausparverträge werden immer langfristig abgeschlossen, also mindestens 5 Jahre, oft laufen diese auch 15 Jahre und mehr. Genauso verhält es sich bei einem Fonds- oder ETF-Portfolio. Je länger man das Geld anlegen will, desto besser. Mit einem ausgewogenen Portfolio und der nötigen Anlagedauer kann man Schwankungen am Kapitalmarkt leicht aussitzen. Das Geld ist tagtäglich verfügbar und man hat höchstmögliche Flexibilität.

Wie das obige Rechenbeispiel zeigt, ist ein Fonds- oder ETF-Portfolio eine günstige, renditestarke und leichtverständliche Alternative zum Bausparvertrag. Des Weiteren ist das Geld in einem Fonds-Depot vor extremen Krisen geschützt. Der Bausparvertrag hat nicht nur in zinslosen Zeiten seine Daseinsberechtigung verloren.

Einzelnachweise

Fetscher, S., Hilfe – wir sparen uns arm! FBV 2018.

ARD Plus Minus 2013.