Sind Immobilienfonds sinnvoll?

Das Wesentliche zusammengefasst

• ein Immobilienfonds investiert das Geld der Kunden vornehmlich in Immobilien jeglicher Art
• der Ertrag ist überschaubar
• das Risiko ist nicht mit einer einzelnen Immobilie vergleichbar
• das Geld im Fonds ist nicht flexibel verfügbar
• offene Immobilienfonds sind Sondervermögen
• bei Immobilienfonds gibt es eine Halte- und Kündigungsfrist

Was ist ein offener Immobilienfonds?

Sind Immobilienfonds sinnvoll? – Ein Immobilienfonds ist ein Investmentfonds, der in Immobilien investiert. Sowohl das Geld vieler kleiner, als auch einiger großer Anleger wird in einen Topf geworfen. Das Geld aus diesem Topf wird dann – je nachdem wo der Fonds investieren darf – in unbebaute Grundstücke, Erbbaurechte, Gewerbe- und Wohnimmobilien angelegt. Entweder in einem bestimmten Land, einem Kontinent oder auf der ganzen Welt. Mindestens 51 % des angelegten Geldes muss dort investiert sein. Maximal 49 % des Geldes darf in festverzinslichen Wertpapieren angelegt sein, also Anleihen, Tagesgeld oder Sparbriefen.

Das gesamte Kapital, das in einem Immobilienfonds angelegt ist, zählt zum sogenannten Sondervermögen und ist somit vor einer Pleite der Bank geschützt.

Bei Immobilienfonds gibt es 2 unterschiedliche Formen: offene und geschlossene Immobilienfonds. Diese unterscheiden sich deutlich in der Mindestinvestitionssumme, den Ertragsmöglichkeiten und im Risiko.

Die Rendite der Immobilienfonds setzt sich zusammen aus Mieteinnahmen, Immobilienverkäufen und den Zinsen der im Immobilienfonds enthaltenen Zinspapiere. Die Mindestanlage liegt bei offenen Immobilienfonds in der Regel bei nur 50 €, mit dem Ziel, dass viele Investoren an einem Immobilienfonds beteiligt sein können. Je mehr Geld in den Fonds investiert wird, desto mehr Immobilien können im Fonds auch gekauft und gehalten werden. Dadurch reduziert sich das Risiko für die Anleger, denn die Rendite des Fonds ist nicht von einer einzigen Immobilie abhängig.

Was ist ein geschlossener Immobilienfonds?

Sind Immobilienfonds sinnvoll? – Neben den offenen gibt es auch geschlossene Immobilienfonds. Um sich in einen geschlossenen Immobilienfonds einzukaufen, müssen in der Regel einmalig mindestens 5.000 € investiert werden. Jedoch ist der Fonds durch ein Höchstvolumen begrenzt. Ist diese Menge an Geld erreicht, schließt der Immobilienfonds automatisch. Durch das begrenzte Volumen investiert der Fonds oftmals nur in eine oder wenige Immobilien. Das bedeutet ein viel höheres Risiko für den einzelnen Anleger. Bei geschlossenen Immobilienfonds gibt es meistens Laufzeiten von mindestens 5, 10 oder 20 Jahren aufwärts. Somit kommt der Anleger nur unter bestimmten Voraussetzungen an sein Geld ran. Sehr oft gibt es auch keine Verfügbarkeit während der Laufzeit.

Das investierte Geld erhalten die Anleger erst dann zurück, wenn die Fondsgesellschaft den Fonds auflöst. Das ist meistens nach dem Verkauf der Immobilie der Fall. Durch das erhöhte Risiko eignen sich geschlossene Immobilienfonds nur für sehr erfahrene Anleger, die ein solch hohes Risiko eingehen wollen.

Zur vereinfachten Erklärung hier eine Passage aus Deutschlands erster Comic-Finanz-Geschichte – eine Unterhaltung zwischen Professor Money (Geldexperte), dem 16-jährigen Berti und dem 14-jährigen Fritz:

Professor Money denkt eine Weile nach und versucht, einfache Worte für die Erklärung dieses komplexen Finanzkonstrukts zu finden: »Nehmen wir an, ein Bankberater bietet dir anstelle deines Sparbuchs eine Beteiligung an einem neuartigen Hochhaus der Firma ›Hoch-Hinaus‹ an, das 50 Millionen Euro kostet. Du sollst dafür Zinsen in Höhe von 8 Prozent pro Jahr bei einer Laufzeit von zehn Jahren bekommen.« »Ich komme also zehn Jahre nicht an mein Geld ran?«, unterbricht ihn Berti. »Nein, denn bei den meisten Beteiligungen ist dein Geld auf fünf, zehn oder sogar zwanzig Jahre gebunden«, erklärt der Professor. »Die eine Hälfte der 50 Millionen Euro leiht sich die Firma ›Hoch-Hinaus‹ von einer Bank.« »Warum finanziert die Bank nicht alles?«, fragt Fritz. »Durch den Wertverlust, das unternehmerische Risiko und die Anlaufkosten, wie zum Beispiel für den Notar, die Werbung, Organisation und dergleichen sind die Banken in den allermeisten Fällen nicht bereit, die komplette Summe zu finanzieren. Für das geliehene Geld bekommt die Bank das Grundstück und das Haus als Pfand und hat daher eine Sicherheit, falls die Firma ›Hoch-Hinaus‹ das Geld nicht mehr zurückzahlen kann. Der dahinter stehende reale Wert ist in der Regel bereits vor deiner Investition vergeben. Die restlichen 50 Prozent der Summe, die benötigt wird, um das Projekt umzusetzen, muss die Firma ›Hoch-Hinaus‹ von privaten Anlegern einsammeln. Das Blöde daran ist, dass du als Sparer für die ganzen Kosten aufkommen musst und das volle unternehmerische Risiko trägst. Nicht selten werden bis zu 30 Prozent deines Anlagebetrages mit Kosten belastet, für die du keinen Gegenwert erhältst. Schon mit der Unterschrift unter einem solchen Vertrag gehst du eines der größten Risiken bei einer Geldanlage ein. Denn sollte die Firma ›Hoch-Hinaus‹ in Schieflage geraten oder das Gebäude an Wert verlieren, besitzt die Bank das Objekt.

Geschlossene Fonds sind nichts für den normalen Sparer.

Der angelockte Kleinsparer geht am Ende meist leer aus. In Deutschland und in der ganzen Welt mussten schon zahlreiche geschlossene Beteiligungsmodelle aus den Bereichen Immobilien, Filmproduktionen, Schiffe, Flugzeuge, Wälder, Metalle, Sonnenenergie und so weiter Insolvenz anmelden. Deshalb kann ich euch nur raten, die Finger von diesem Teufelszeug zu lassen. Es gibt zwar immer wieder Ausnahmen, die funktionieren. Aber als privater Anleger kannst du Gut und Böse nur schwer voneinander unterscheiden. Dieser Markt hat seine Berechtigung und ist besser für größere Investoren und Firmen geeignet, die sich in der jeweiligen Branche auskennen, über reichlich Kapital verfügen und mit einem Totalverlust des investierten Geldes gut leben können, weil er ihre Existenz nicht gefährden würde«, resümiert der Professor. »Solltet ihr also eines Tages über genügend Kapital verfügen, könnt ihr einen kleinen Teil davon in solche Projekte investieren. »Und wie kann man als Laie solche unseriösen oder risikoreichen Modelle erkennen?«, fragt Berti. Professor Money antwortet: »Solcherlei Geldanlagen zeichnen sich häufig dadurch aus, dass die Anbieter in Hochglanzprospekten mit einer vermeintlichen Sicherheit werben und mit hohen Zinsversprechen locken, die weit über den marktüblichen Zinsen liegen. Außerdem wird die Anlageentscheidung oft durch positiv besetzte oder ethisch korrekte Investitionsobjekte beeinflusst. Viele derartige Angebote zählen zum sogenannten grauen Kapitalmarkt und sind sehr facettenreich. Immer wieder lassen sich die Anbieter neue Wege und Anlagemöglichkeiten für ihre später geprellten Kunden einfallen. Bei Unternehmensbeteiligungen aller Art mit der oft verwendeten Rechtsform KG oder OHG ist höchste Vorsicht geboten. Gleiches gilt bei Genussrechten, Schuldverschreibungen, Nachrang-Darlehen und anderen nicht börsengehandelte Anleihen. Darüber hinaus werden auch Direktanlagen in Holz, seltene Erden und riskante Projekte oder Unternehmungen zum Beispiel über Crowdfunding angeboten. Das sollen nur einige Beispiele für Investments sein, mit denen Anleger schon zu oft Milliarden verloren haben.

Nachteil von Immobilienfonds

Sind Immobilienfonds sinnvoll? – Der größte Nachteil von Immobilien liegt in der Natur der Sache: Sie sind immobil. Das heißt. Immobilien können nicht auf die Schnelle verkauft werden, erst recht nicht in einem Immobilienfonds. Viele Anleger machten aus diesem Grund herbe Verluste mit offenen Immobilienfonds während der Finanzkrise 2008/09. Zu viele Anleger, besonders die großen, wollten schnell an ihr Geld aus dem Fonds. Da aber Immobilien nicht von heute auf morgen verkauft werden können, mussten sehr viele gerade auch offene Immobilienfonds, zu schlechten Preisen verkaufen und schließen. Sie wurden liquidiert und rückabgewickelt. Viele Anleger erlitten mit den vorher als sicher geglaubten Immobilienfonds Schiffbruch. Damit ist der offene Immobilienfonds nicht mehr offen, sondern weist Züge eines geschlossenen Fonds auf. Der Gesetzgeber war gezwungen, darauf zu reagieren und führte Mindesthaltefristen für offene Immobilienfonds ein. Ob diese Gesetzesänderung wirklich etwas bringt, bleibt abzuwarten.

Haltedauer offener Immobilienfonds

Es gibt lange Haltefristen bei offenen Immobilienfonds

Sind Immobilienfonds sinnvoll? – Der Gesetzgeber hat darauf reagiert, indem er für offene Immobilienfonds eine Mindesthaltefrist von zwei Jahren und eine Kündigungsfrist von einem Jahr eingeführt hat. Er will damit verhindern, dass wieder eine Verkaufswelle auf die offenen Immobilienfonds zukommt und den Fondsgesellschaften im Notfall genug Zeit für den Verkauf der Immobilien eingeräumt wird. Wer also Immobilienfonds verkaufen möchte, kann dies erst nach Ablauf der 2-Jahre-Haltefrist tun. Zudem muss die Rückgabe bzw. der Verkauf der Anteile 1 Jahr im Voraus angekündigt werden. Mit Flexibilität bei der Geldanlage hat dies wenig zu tun. Allein aus der großen Einschränkung der Verfügbarkeit kommen Immobilienfonds für viele Anleger nicht infrage.

Kosten von Immobilienfonds

Sind Immobilienfonds sinnvoll? – Egal ob offen oder geschlossen, Immobilienfonds sind teuer. Ob diese Kosten in einem gesunden Verhältnis zur Rendite stehen, ist fraglich. Mit Verwaltungsgebühren, Leistungs-Gebühren und Verkaufsprovisionen für den Vermittler ist aber in jedem Fall zu rechnen. Bei offenen Immobilienfonds kann die Verkaufsprovision (Ausgabeaufschlag/Agio) gerne mal bis zu 6 % der Anlagesumme ausmachen. Dazu kommen noch jährliche Verwaltungsgebühren, die sich zwischen 0,5 % bis 6,5 % bewegen. Auch die Steuer muss einkalkuliert werden, denn auf Ausschüttungen von Investmentfonds sind 25 % Abgeltungssteuer, 5,5 % Solidaritätszuschlag sowie ggf. Kirchensteuer zu zahlen. Zusätzlich verlangen einige Fonds eine Leistungs-Gebühr, die das Fondsmanagement für besondere Leistungen vergütet. Wenn beispielsweise eine gewisse Leistung des Fonds erzielt wird, dann können bis zu 25 % Vergütung anfallen. Gerade geschlossene Immobilienfonds sind oft sehr teuer in der Verwaltung und intransparent in der Kostendarstellung. Die sogenannten Weichkosten (Marketing, Werbung etc.) können beträchtlich sein.

Rendite offener Immobilienfonds

Sind Immobilienfonds sinnvoll? – Die Rendite offener, konservativer Immobilienfonds ist sehr überschaubar und liegt nicht selten unter 3 % pro Jahr. Nach Abzug aller Kosten und der offiziellen Inflation sind also diese Fonds kein gutes Geschäft für Anleger. Zieht man die tatsächliche Inflation zurate, ist es ein Minusgeschäft. Ähnlich ergeht es den Rentenfonds die ebenfalls mittlerweile große Probleme haben, Rendite zu erwirtschaften.

Dies mag den einen oder anderen verwundern, da im letzten Jahrzehnt Immobilien eine gute Anlageklasse waren und der Immobilienmarkt immer noch boomt.

Dies liegt unter anderem an der Politik der Zentralbanken. Diese fluten seit der Finanzkrise 2008/09 die Märkte mit billigem Geld, was unter anderem der Treiber für den Anstieg der Preise bei Immobilien darstellte.

Genau das ist aber das Problem von offenen Immobilienfonds – diese bekommen einfach zu viel Geld von den Anlegern und günstige und zukunftsweisende Immobilienprojekte sind rar.

Für Fondsmanager wird es also immer schwieriger, sinnvolle Investitionen zu finden und für den Fonds zu kaufen. Zugleich erhöht sich aber das Fondsvermögen der Immobilienfonds und somit auch deren Liquidität. Dies hat zur Folge, dass der Fonds – aus Mangel an sinnvollen Investitionsmöglichkeiten – das Geld der Anleger horten muss und es somit keine Rendite abwirft.

Zusammengefasst bedeutet das: Die Gewinne der einzelnen Immobilien im Fonds sind zwar hoch, das große Fondsvermögen und die überdurchschnittliche Liquidität der Fonds mindert aber die Gesamtrendite. Einige Fonds mussten sich sogar seit 2017 für Neuanleger schließen

Einige Fonds wurden 2017 sogar für Neuanleger geschlossen, d.h. es wurden keine neuen Anteile des Fonds mehr herausgegeben, um den Kapitalzuwachs zu stoppen.

Offene Immobilienfonds bieten Anlegern eine Möglichkeit, das Geld in der Anlageklasse „Immobilien“ weiter zu streuen, das Geld ist Sondervermögen geschützt. Dennoch birgt diese Art der Investition auch Risiken. Daher sollten Anleger sich vorab darüber informieren oder sich auch über die Alternativen Gedanken machen.

Alternativen zu Immobilienfonds

Sind Immobilienfonds sinnvoll? – Konservative Anleger greifen gerne zu Immobilienfonds, da sie davon überzeugt sind, hier die gleiche Sicherheit und Rendite zu bekommen wie mit einer normalen Immobilie. Die Risiken können, wie die Finanzkrise gezeigt hat, beträchtlich sein. Wie und ob sich die Gesetzesänderung nach dem Desaster mit offenen Immobilienfonds nach der Finanzkrise 2008/09 auswirkt, bleibt abzuwarten.

Das Geld konservativer Anleger ist in einem Portfolio am besten aufgehoben.

Die Alternativen zu einem Immobilienfonds sind denkbar einfach. Das Geld konservativer Anleger ist am besten in einem konservativen Depot-Konto aufgehoben, bestehend aus den besten Fonds und guten ETFs. Insbesondere ist daraus zu achten, dass das Geld in unterschiedliche Anlageklassen fließt und auf verschiedene Anlagestrategien, am besten von mehreren Fondsgesellschaften, aufgeteilt ist. „Lege nie alle Eier in einen Korb“. Diese goldene Regel der Geldanlage gilt vor allem dann, wenn es um die Anlageklassen geht. Es sollten sowohl Anleihen, Rohstoffe, wie z.B. auch Gold und Silber, aber auch Aktien weltweit über viele Branchen und Länder hinweg aufgeteilt werden. Auch hier ist das Geld vor Banken- und Versicherungspleiten im Sondervermögen geschützt. Das Vermögen ist jederzeit verfügbar und an keinerlei Laufzeiten oder Haltefristen geknüpft. Bei fairen Anbietern gibt es eine Service- oder Betreuungsgebühr. Daher muss man sich um nichts kümmern. Der Depot-Inhalt wird automatisch angepasst, wenn sich Märkte verändern oder ein Fonds oder ETF nicht mehr den Qualitätsansprüchen genügt. Kauf- und Verkaufsgebühren verlangen solche Anbieter in der Regel nicht.

Konservative Anlagestrategien können ebenfalls zu einem Teil in Immobilienfonds investieren und/oder auch in Aktien von Immobiliengesellschaften. Konservativ ausgerichtete Depots schwanken weniger, als dynamisch ausgerichtete, da sie eine geringere Aktienquote in sich tragen. Mit dem Schnäppchen-Effekt kann man die Schwankungen zusätzlich reduzieren. Dieser zahlt sich langfristig aus und begünstigt den automatisierten Vermögensaufbau. Der Schnäppchen-Effekt hat in schweren Krisen in der Vergangenheit ausnahmslos funktioniert.

Bei gut laufenden und professionell betreuten Portfolios (Mischung aus verschiedenen Fonds und ETFs mit unterschiedlichen Schwankungsbreiten) sind die Schwankungen moderat, da sie laufend überwacht und das Vermögen extrem breit gestreut wird. Die internen ETF-Kosten liegen zwischen 0,2 -0,8 % pro Jahr, während die internen Kosten bei gemanagten Investmentfonds zwischen 0,8-1,9 % liegen.

Bestimmte Vermögensverwalter können auf alle Tranchen der Fondsgesellschaften zurückgreifen und für Kunden die günstigeren, sogenannten Profi-Tranchen (institutionelle Tranchen) wählen, bei denen die internen Fondskosten nur noch zwischen 0,4- 1 % pro Jahr betragen. Am Ende kommt es allerdings auf die Rendite nach Kosten an. Denn letztendlich soll das Vermögen geschützt werden, mit der vom Kunden vorgegebenen Schwankungsbreite wachsen und ihn mittel- bis langfristig ein Stück vermögender machen. Außerdem entkommt man mit einem Depot dem Negativzins. Darüber hinaus profitiert der Anleger langfristig mit hochwertigen Portfolios von der Inflation. Der Anleger hat sein Geld, unter dem Aspekt der Anlagedauer von 5 Jahren aufwärts, im Notfall innerhalb von 3 – 5 Bankarbeitstagen wieder zurück auf seinem Girokonto. Die Frage, ob ein Immobilienfonds sinnvoll ist, ist also mit Nein zu beantworten.

Einzelnachweise

Fetscher, S., Hilfe – wir sparen uns arm!, FBV, 2019.

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